业内：上海楼市温和修复 政策效应支撑市场活跃度[推荐]

8月28日，住建部等多部门联合发布房地产新政，涉及“封顶才放款、竣工才还贷”和“房贷最长延至40年”，旨在解决购房安全与长期负担问题。

上海市房地产经纪行业协会会长、太平洋房屋董事长张静在接受采访时表示，8月20日上海发布的“沪八条”主要降低购房成本，而8月28日的新规则关注购房安全和长期负担。这两项政策共同解决了让购房者敢买房、买得起、还得上的问题。未来三年，中介行业的核心命题是专业重构。

张静认为，这些新政策对上海楼市有积极影响。今年1-7月，上海二手房网签量同比增长14%，7月单月成交量创近五年同期新高，二手房价自2月以来连续6个月环比上涨。“沪八条”落地后，许多门店咨询量增长约四成。此次新政解决了交付安全和还贷安全的问题，预计会对“金九银十”和四季度成交形成持续支撑。

对于二手房市场，新规带来三方面利好：一是存量房贷可协商调利率或置换贷款，减轻高利率入市家庭的负担；二是还款困难可协商展期、延后还本，降低断供风险；三是延长房贷期限，降低年轻刚需和置换群体的月供门槛。不过，现房销售全面推行后，新房和二手房的竞争会加剧，但二手房的核心价值如地段、配套、学区和性价比仍然存在。

今年以来，上海二手房市场热度上升，成交结构优化。这轮行情是周期底部修复叠加政策催化的结构性复苏。过去几年价格调整使得不少房源降至最高点的6折，成交量稳步提升，淡季成交也保持韧性。

当前，新房改善和二手刚需分化显著，两类买家基本独立。行业正加速分化为二手刚需和新房改善两大专业赛道，全能型经纪的优势减弱。现阶段一二手联动的核心机会在于置换链条，即卖掉二手房的业主成为改善新房的重要潜在客群。